Как платить налоги, сдавая квартиру в аренду?

Налоговые органы активно борются с арендодателями, которые игнорируют обязанность платить НДФЛ с полученных доходов. Забывчивым гражданам звонят или отправляют письма с предложением явиться в налоговую инспекцию для беседы, в ходе которой им сообщают обо всех неприятных последствиях уклонения от уплаты налогов. Как правило, люди быстро соглашаются стать законопослушными налогоплательщиками. Как же гражданину, сдающему собственное жилье в аренду, не дожидаясь звонков и писем, правильно рассчитаться с бюджетом?

Для этого рассмотрим распространенные случаи, когда в качестве арендатора выступает гражданин и когда — организация (юридическое лицо).

1. Арендатор — гражданин.

В этом случае действует норма, прописанная в подпункте 1 пункта 1 статьи 228 Налогового кодекса, согласно которой физические лица при получении вознаграждений от  других физических лиц по договорам найма или договорам аренды любого имущества обязаны самостоятельно исчислить НДФЛ.

Для этого по окончании года они обязаны заполнить и подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ с указанием сумм полученной арендной платы, а также причитающейся к уплате суммы налога на доходы (п.3 ст.228 НК). К декларации прилагаются копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру, копии договоров аренды и платежных документов (расписок и др.). Декларация представляется в инспекцию по месту жительства не позднее 1 апреля.

НДФЛ по декларации необходимо уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором получены доходы (п.4 ст. 228 НК).

2. Арендатор — организация.

По общему правилу организация в этом случае будет выступать налоговым агентом, в обязанности которого входит своевременное удержание и перечисление налога государству (п.1 ст. 226 НК, письмо Минфина РФ от 24.12.07 г. №03-04-08-01/64) (о том, кто является налоговым агентом см. Кто такие налоговые агенты?). Арендатор будет удерживать НДФЛ каждый раз, рассчитываясь с арендодателем, и отправлять его в бюджет. Подавать декларацию тоже не придется, все берет на себя организация.

При этом, заключая договор аренды с организацией, не стоит перекладывать эти обязанности на себя (арендодателя), так как это будет считаться неправомерным, а данное условие — ничтожным (Письмо Минфина от 29.04.11 г. №03-04-05/3-314).

Другое дело арендатор — иностранная организация. В силу законодательства она не признается налоговым агентом, и все обязанности придется выполнить самостоятельно, точно также, как если арендатор — физлицо.

Больной вопрос — коммунальные платежи. ФНС не разрешает арендодателю при исчислении НДФЛ к уплате уменьшать доходы от сдачи квартиры в аренду на сумму оплаченных коммунальных услуг, а предлагает включать их в арендную плату (Письмо УФНС по г. Москве от 12.09.06 г. N 28-10/80581@). Естественно, НДФЛ при этом вырастет.

Не так давно Минфин в своем письме предложил разделять коммунальные услуги на услуги, которые зависят от фактического потребления, и услуги, которые не зависят от фактического потребления (Письмо Минфина от 07.09.12 г. № 03-04-06/8-272). Так вот, по мнению чиновников, НДФЛ нужно исчислять с арендной платы, а также с суммы компенсации арендодателю расходов на коммунальные услуги, которые не зависят от фактического потребления (плата за содержание и ремонт общего имущества в доме, отопление, домофон и др.). В то время как компенсация расходов на коммунальные услуги, размер которых зависит от объема их потребления (водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение), не приводит к возникновению у арендодателя облагаемого НДФЛ дохода. При этом фактическое потребление должно фиксироваться на основании показаний счетчиков. Если какого-либо счетчика нет (например, водомера), то услуга будет считаться не зависящей от фактического потребления.

И последнее. Ставка налога на доходы при сдаче имущества в аренду составляет 13 процентов для налоговых резидентов (подробнее об определении статуса см. Как определить резиденство физического лица). Если гражданин, уезжая за границу (допустим, в длительную командировку), сдал квартиру в аренду, то на 183-й день пребывания за рубежом он становится нерезидентом, для которых ставка по НДФЛ установлена на уровне 30 процентов (п.3 ст.224 НК).