Как снизить НДФЛ к уплате при продаже имущества?

Сразу оговоримся, что речь пойдет об имуществе, находившемся в собственности налогоплательщика менее трех лет, так как доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности три года и более, освобождаются от уплаты НДФЛ (п.17.1 ст.217 НК).

Уменьшить НДФЛ, продав имущество, можно двумя способами:

— применив имущественный вычет (абз.1 подп.1 п.1 ст.220 НК);

— уменьшив доходы от продажи на сумму расходов, связанных с получением этих доходов (абз.2 подп.1 п.1 ст.220 НК).

• Применение имущественного вычета.

В зависимости от вида продаваемого имущества налоговый вычет предоставляется в размере дохода, полученного от продажи, но не более (абз.1 подп.1 п.1 ст.220 НК):

• 1 000 000 руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домиков, дач, земельных участков и долей в указанном имуществе;
• 250 000 руб. при продаже иного имущества, в том числе автомобилей, гаражей, нежилых помещений, жилых помещений для временного проживания, а также книг, картин, и т.д. (Письма Минфина от 18.06.10 г. №03-04-05/7-336, от 16.02.09 г. №03-04-05-01/62).

При этом продаваемое имущество может находиться не только в России, но и за рубежом (Письмо Минфина от 19.11.12 г. №03-04-05/4-1319).

Вычет предоставляется по любым договорам,  к которым применимы правила купли-продажи (например, договорам мены) (Письмо Минфина от 03.07.12 г. №03-04-05/7-829).

Продавая в течение года более одного объекта недвижимости, налогоплательщик должен иметь в виду, что вычет предоставляется не пообъектно, а в отношении общего дохода от продажи всех объектов. То есть 1 000 000 рублей — это предельная сумма, на которую можно уменьшить доходы от продажи комнат, квартир, земельных участков и т.д. (или долей в них) за один налоговый период (Письмо Минфина от 16.08.12 г. №03-04-05/7-956).

Пример. Гражданин Дроздов М.М. продал в 2012 году три земельных участка стоимостью 800 000 руб. каждый. Участки находились в собственности Дроздова М.М менее трех лет, поэтому он может уменьшить доход от продажи трех земельных участков (800000 руб. × 3 = 2400000 руб.) на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. С оставшейся суммы ему придется заплатить налог по ставке 13 процентов (1400000 руб.× 13% = 182000 руб.)

Что касается реализации иного имущества, то единый лимит в отношении всех проданных объектов за налоговый период работает и в этом случае. Только размер его составляет уже 250 000 руб. (Письмо Минфина от 15.03.11 г. №03-04-05/9-133).

Нужно сказать, что ранее Минфин разрешал применять вычет к каждому объекту иного имущества (Письмо Минфина от 08.12.09 г. №03-04-05-01/888). Таким образом, позиция ужесточена.

Вычет применяется в том налоговом периоде, в котором произведены расчеты между сторонами (получен доход). Даты наступления других событий (например, государственной регистрации договора купли-продажи) для вычета значения не имеют (Письмо Минфина от 12.01.12 г. №03-04-05/7-4).

2. Уменьшение доходов от продажи на сумму расходов, связанных с получением этих доходов.

Альтернативой имущественному вычету является уменьшение доходов на документально подтвержденные расходы (абз.2 подп.1 п.1 ст.220 НК). Сюда входят:

• затраты на приобретение имущества, которые в свою очередь включают:

• стоимость имущества. При этом оплата может происходить не только деньгами, но и векселем или иным имуществом (Письмо Минфина от 21.04.08 №03-04-05-01/121).
• проценты по кредиту, взятому на покупку данного имущества (Письмо Минфина от 28.04.12 г. №03-04-05/9-569);
• затраты на доставку, стоимость таможенного оформления и оплату услуг банка по приему и перечислению таможенных платежей (Письмо Минфина от 07.12.09 г. №03-04-05-01/864).

• затраты, связанные с продажей имущества, в том числе:

• риелторские услуги (Письмо Минфина от 28.04.12 г. №03-04-05/9-569);
• расходы, произведенные в целях улучшения потребительских качеств имущества (например, расходы на ремонт квартиры, если она приобреталась без отделки) (Письма Минфина от 04.06.09 г. №03-04-05-01/434, ФНС от 25.01.07 г. №04-2-02/63@).

Расходы, связанные с получением дохода от продажи имущества, могут быть произведены в другом налоговом периоде, чем продажа (Письмо Минфина от 04.05.10 г. №03-04-05/9-247).

Пример. Гражданин Соколов Н.Н. в 2011 году приобрел автомобиль за 500 000 рублей. Дооборудовал его спутниковой охранной сигнализацией (35 000 руб.), а в 2012 году продал за 510 000 рублей. Имущественный вычет в размере 250 000 руб. Соколов Н.Н. решил заменить расходами по приобретению и дооборудованию автомобиля, то есть на 510 000 руб. в пределах суммы дохода.

Если налогоплательщик продал несколько объектов, то расходы учитываются по каждому объекту в отдельности (Письмо Минфина от 29.05.07 г. №03-04-05-01/164).

Одновременно использовать вычет и уменьшать доходы на расходы в отношении одного объекта нельзя (Письмо ФНС от 05.08.09 г. №3-5-04/1174@ (п.1)).

В качестве расходов принимаются не только затраты, на которые направлены собственные средства налогоплательщика. Минфин разрешает уменьшать доходы на сумму документально подтвержденных расходов, в том числе произведенных за счет средств материнского капитала (Письмо Минфина от 24.01.12 г. №03-04-05/5-59), средств, полученных в виде субсидий (Письмо Минфина от 20.03.12 г. №03-04-05/7-335), средств, полученных по жилищным сертификатам (Письмо Минфина от 19.03.12 г. №03-04-05/7-323).

Имущественный вычет при продаже имущества, равно как и альтернативная замена ему, применяются лишь в отношении доходов, облагаемых  НДФЛ по ставке 13 процентов (т.е. доходов налоговых резидентов РФ). (О том, как определяется статус резидента см. Как определить резиденство физического лица). То есть если имущество продает нерезидент (доходы которого облагаются по ставке 30 процентов), то ни воспользоваться имущественным вычетом, ни уменьшить доходы на сумму расходов он не вправе. Сделать это не позволяет пункт 4 статьи 210 НК, который гласит, что при налогообложении доходов, в отношении которых установлена ставка в размере 30 процентов,  налоговые вычеты, предусмотренные ст. ст. 218 — 221 Кодекса, не применяются (Письмо Минфина от 26.03.13 г. № 03-04-05/4-285).