В каком размере можно получить имущественный вычет при продаже недостроенного жилого дома?

Продавая имущество, находившееся в собственности менее трех лет, физическое лицо может рассчитывать на имущественный вычет, размер которого зависит от квалификации имущества. Для целей определения размера имущественного вычета всё имущество подразделяется на жилые дома, квартиры, комнаты, приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, доли в указанном имуществе и иное имущество.

Размер имущественного вычета равен сумме дохода, полученного от реализации имущества, но не может быть выше (абз.1 подп.1 п.1 ст.220 НК):

— 1 млн. руб. – при продаже жилья, дач, садовых домиков и земельных участков;

— 250 тыс. руб. – при продаже иного имущества.

По мнению финансового ведомства, если объект незавершенного строительства не зарегистрирован в качестве жилого дома, то его следует считать иным имуществом. И при его продаже налогоплательщик может получить вычет в размере 250 тыс. руб. (Письмо Минфина от 02.07.12 г. №03-04-05/9-810).

Однако есть и другое мнение. Его высказал ФАС Северо-Западного округа в своем Постановлении от 13.01.10 г. №А13-7028/2009. Он отметил, что Налоговый кодекс не содержит положений, позволяющих относить незавершенный строительством жилой дом к иному имуществу. Если в свидетельстве о государственной регистрации права содержится указание на то, что объектом права является объект незавершенного строительства с назначением — жилой дом, то жилой дом, вне зависимости от степени его готовности, остается жилым домом, а не иным имуществом. Следовательно, вычет, который может применить налогоплательщик, составляет 1 млн. руб.

Естественно, позиция Минфина крайне невыгодна налогоплательщикам, но налоговые инспектора на местах, вероятнее всего, будут руководствоваться именно ей. Поэтому стоит рассмотреть альтернативный способ уменьшения доходов, которым можно воспользоваться при наличии документов, подтверждающих расходы на приобретение имущества и расходы, связанные с продажей данного имущества (например, услуги риелторов) (абз.2 подп.1 п.1 ст.220 НК). При этом одновременно уменьшать доходы на расходы и использовать имущественный вычет в отношении одного объекта не разрешается (Письмо ФНС от 05.08.09 г. №3-5-04/1174@ (п.1)).