Какими документами подтверждается оплата недвижимости при заявлении имущественного вычета?

Граждане могут получить имущественный вычет по приобретенной недвижимости если подтвердят свои затраты платежными документами. При этом Налоговый кодекс не ограничивает налогоплательщиков в праве представлять в налоговые органы любые письменные доказательства уплаченных денежных средств. Однако они должны быть оформлены в установленном порядке.

Гражданин имеет право на имущественный вычет по приобретенной недвижимости если подтвердит фактическое несение затрат на приобретение (строительство) платежными документами (абз.24 подп.2 п.1 ст.220 НК).

В Налоговом кодексе содержится следующий список платежных документов, которые подойдут для этой цели (абз.24 подп.2 п.1 ст.220 НК):

— квитанции к приходным ордерам;

— банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца;

— товарные и кассовые чеки;

— акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца;

— другие документы.

Как видим, Кодекс не ограничивает право налогоплательщика представлять в налоговую инспекцию иные письменные доказательства уплаченных денежных средств. Вместе с тем определено, что представляемые документы должны быть оформлены в установленном порядке и однозначно свидетельствовать о сумме уплаченных денежных средств. Это необходимо в целях документальной фиксации уплаченной суммы за приобретенную недвижимость в надлежащей форме (Определение Конституционного Суда РФ от 18.12.03 г. № 472-О).

Таким образом, к документам, свидетельствующим о фактически произведенных расходах, может быть отнесен, в частности, акт зачета взаимных требований в ситуации, когда имущество (другая квартира) передается в обмен на приобретение права по договору участия в долевом строительстве (Письмо Минфина от 03.05.12 г. №03-04-05/9-592). Или договор купли-продажи, в котором имеется запись о том, что все расчеты по оплате стоимости имущества в полном объеме произведены до подписания договора (Письмо Минфина от 15.12.11 г. №03-04-05/7-1047).

Крайне важно, чтобы документы об оплате были оформлены на имя самого налогоплательщика (Письмо Минфина от 10.11.11 г. № 03-04-05/7-874). Исключение — оформление недвижимости в долевую собственность. В этом случае налоговые органы ранее рекомендовали выписывать доверенность на внесение денежных средств в оплату стоимости имущества за другого собственника. Причем делать это нужно до момента внесения денег и в письменной форме (УФНС по г. Москве от 28.11.06 г. №28-10/104735). Позднее ФНС указала, что вычет предоставляется совладельцам в соответствии с их долями собственности на основании платежных документов, подтверждающих факт уплаты налогоплательщиком — любым из совладельцев недвижимости или ими обоими одновременно (Письмо от 08.09.08 г. №3-5-04/491@).

Когда сделки купли-продажи осуществляются непосредственно между физическими лицами, наиболее распространенными документами, свидетельствующими о внесении денег, являются:

• расписка продавца о получении денежной суммы.

Такие расписки в обязательном порядке должны содержать следующую информацию (Письмо УФНС по г. Москве от 12.01.11 г. №20-14/4/000752@):

— ФИО продавца;

— паспортные и адресные данные продавца;

— запись о сумме полученных продавцом денежных средств;

— подпись продавца;

— дату.

Нотариального заверения они не требуют (ст.161 ГК РФ).

• договор купли-продажи, содержащий элементы расписки.

Это значит, что в тексте договора есть положение о том, что на момент его подписания передача денежных средств завершена в полном объеме (Письмо Минфина от 19.07.11 г. №03-04-05/7-525). Кроме того, столичные налоговики требуют указания размера переданной денежной суммы и нотариального заверения записи (Письмо УФНС по г. Москве от 12.01.11 г. №20-14/4/000752@).

• передаточный акт, содержащий элементы расписки.

Если в акте присутствуют все вышеуказанные элементы расписки, то он заменяет собой расписку (Письмо УФНС по г. Москве от 12.01.11 г. №20-14/4/000752@).

Что касается мемориального ордера банка о переводе денег со счета покупателя квартиры на счет продавца, то тут мнения ФНС и московских налоговых органов разошлись: последние считают, что данный документ не подтверждает факт уплаты (Письма ФНС от 29.10.08 г. №3-5-03/655@ и УФНС по г. Москве от 24.12.04 г. №11-11н/83583).

Если недвижимость приобреталась с привлечением  кредитных (заемных) средств от российских организаций (индивидуальных предпринимателей), то факт осуществления расходов подтверждается следующими документами (Письмо УФНС по г. Москве от 23.04.12 г. № 20-14/035800@):

— копией кредитного (ипотечного) договора;

— справкой об уплаченных в отчетном периоде процентах за пользованием кредита;

— копией графика погашения кредита и уплаты процентов по кредиту (ипотеке);

— документами, подтверждающими уплату процентов.

Налоговые органы г. Москвы в качестве платежных документов в этом случае принимают, в частности, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки по счету и другие документы, кроме информационных писем банков (Письмо УФНС по г. Москве от 18.10.10 г. №20-14/4/108837@).

Налогоплательщик самостоятельно определяет какие расходы ему принять к вычету в первую очередь — расходы на покупку (строительство) недвижимости или затраты на погашение процентов по кредиту. Дело в том, что статья 220 Налогового кодекса не устанавливает очередность учета расходов по приобретению и погашению процентов  в сумме имущественного налогового вычета (Письмо Минфина от 20.08.09 г. №03-04-05-01/650).

При приобретении имущества в собственность одного физического лица с  привлечением кредита (займа) не только этим налогоплательщиком, но и другими лицами (солидарными заемщиками), вычет на приобретение предоставляется на основании платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств продавцу налогоплательщиком — владельцем имущества. Вычет в сумме уплаченных процентов по целевому кредиту (займу) может получить только созаемщик — собственник квартиры, при условии, что именно на него оформлены документы по оплате этих процентов (Письмо ФНС России от 29.10.08 г. №3-5-03/655@).

В случае, когда налогоплательщик  получил заемные денежные средства от предприятия по месту работы, которые затем перечислены этим предприятием на счет строительной организации – продавца квартиры, для получения имущественного вычета, кроме правоустанавливающих документов на квартиру, потребуются (Письмо ФНС России от 03.07.2009 N 3-5-04/952@):

— договор о предоставлении ссуды;

— заявление работника в бухгалтерию предприятия с просьбой перечислить заемные средства продавцу в счет оплаты квартиры;

— платежные документы о перечислении денежных средств от имени работника с указанием в них его фамилии, имени и отчества.

Если налогоплательщик в счет оплаты жилья передал организации-продавцу векселя, то для получения имущественного вычета по приобретенному жилью в налоговый орган необходимо представить (Письмо УФНС по г. Москве от 08.02.10 г. №20-14/4/012390@):

— копии этих векселей с передаточной надписью;

— акт приема-передачи этих векселей, заверенный организацией-продавцом.

При этом векселя признаются в качестве платежных документов, подтверждающих расходы на строительство или приобретение недвижимости, только в пределах указанной в договоре стоимости этой недвижимости и только в случае, если приобретены в рамках договора купли-продажи векселей у третьего лица (Письмо УФНС по г. Москве от 08.02.10 г. №20-14/4/012390@).