NalogFaq.ru

Все о налогах для «чайников»

Как распределяется имущественный вычет при продаже общего имущества или долей в нем?

05.06.2013 / Другое, Имущественные вычеты / Теги: , / Комментарии: 0
0116

Продавая своё имущество, физические лица получают доход, с которого необходимо заплатить НДФЛ (подп.5 п.1 ст.208 НК). На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса налогоплательщик при продаже имущества, принадлежащего ему на праве собственности менее трех лет, имеет право заявить имущественный вычет и тем самым снизить, а то и вовсе свести на нет налог, причитающийся к уплате.

На практике имущество редко принадлежит одному гражданину, особенно недвижимое. Гораздо чаще собственниками являются сразу несколько лиц. По этой причине возникают вопросы по применению имущественного вычета при продаже общего имущества или долей в нем.

Рассмотрим наиболее распространенные случаи.

1. Продажа общего имущества, находящегося в совместной собственности.

Общая совместная собственность не подразумевает определения долей в праве собственности (п.п.1, 2 ст.244 ГК РФ). Поэтому имущественный вычет распределяется собственниками по договоренности (абз.3 подп.1 п.1 ст.220 НК).
В отношении продажи недвижимости, находившейся в общей собственности супругов, Минфин высказался следующим образом: при отсутствии брачного договора физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи недвижимого имущества (а, следовательно, и имущественного вычета). При наличии брачного договора доходы от продажи квартиры учитываются каждым супругом в соответствии с таким договором (Письмо от 20.03.13 г. № 03-04-05/4-255).

Пример. В 2010 году супруги Савельевы приобрели в совместную собственность квартиру. В 2012 году квартира продана за 1,3 млн. рублей. По договоренности имущественный вычет в размере 100% заявлен супругой. НДФЛ к уплате составляет 39000 руб.((1300000 руб. — 1000000 руб.) × 13%).
Решение о распределении лучше оформить в письменном виде.

2. Продажа общего имущества, находящегося в долевой собственности.

В этом случае распределение вычета осуществляется пропорционально долям в праве собственности (абз.3 подп.1 п.1 ст.220 НК). При этом распределение производится с учетом максимального размера имущественного налогового вычета: 1 000 000 рублей для недвижимости и 250 000 рублей для иного имущества (Письма Минфина от 10.04.12 г. №03-04-05/7-474, от 01.03.12 г. № №03-04-05/7-238).

Пример.
Отец и сын продают гараж, находившийся у них в равнодолевой собственности около полутора лет, за 300 000 руб. При этом они имеют право заявить имущественный вычет в размере 125 000 руб. каждый. Налог, который придется уплатить каждому с полученного дохода, составит ((300000 руб.׃ 2) – (250000 руб.׃ 2)) × 13% = 3250 руб.
Стоит заострить внимание, что это был случай, когда имущество продается как единый объект права собственности. Однако доля в праве собственности тоже может выступать как самостоятельный объект купли-продажи.

3. Продажа доли как самостоятельного объекта.

Распорядиться долей на своё усмотрение позволяет пункт 2 статьи 246 Гражданского кодекса.

При этом, по мнению контролирующих органов, продавая долю в недвижимости, распределять имущественный вычет не нужно: он предоставляется в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. (Письмо Минфина от 15.11.12 г. №03-04-05/5-1310). Это правило применяется и в случае продажи совладельцами своих долей по одному договору купли-продажи, где каждый выступает продавцом своей доли в праве собственности (Письмо ФНС от 02.11.12 г. №ЕД-4-3/18611@).

Пример. По единому договору купли-продажи квартиры братья Филимоновы выступают продавцами своих долей в праве собственности на эту квартиру. Старший продает 2/3 доли за 1 500 000 руб., младший — 1/3 за 900 000 руб. Жильё находилось в общей долевой собственности менее трех лет. Каждый из братьев имеет право получить имущественный вычет в сумме, полученной от продажи доли, но не более 1 000 000 руб.
Старшему брату придется заплатить НДФЛ в сумме 65000 руб.((1500000 руб. – 1000000 руб.) × 13%). Младшему не придется платить ничего.

Что касается имущественного вычета при продаже долей в ином имуществе (которое не относится к квартирам, жилым домам, садовым домикам, дачам, земельным участкам), то здесь мнения Минфина и ФНС разделились. Минфин занимает более жесткую позицию, вытекающую из буквального прочтения абзаца 1 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса: вычет при продаже долей в ином имуществе не предусмотрен (Письмо от 25.04.12 г. №03-04-05/4-545). ФНС же считает, что доля в ином имуществе сама считается иным имуществом, и вычет на основании подп.1 п.1 ст.220 НК возможен (Письмо УФНС по г.Москве от 14.02.12 г. №20-14/012280@).

Если вы столкнулись с подобной ситуацией, то лучше сделать запрос в территориальный налоговый орган по месту жительства и следовать его разъяснениям, во избежании претензий за неверное исчисление (неуплату) налога.

4. Продажа доли, выделенной в натуре.

В определенных случаях доля в имуществе, находящемся в долевой или совместной собственности, может быть выделена в натуре (п.2 ст.252, п.1, 3 ст.254 ГК). При этом прежний объект недвижимости прекращает свое существование, и регистрируется новый (п.9 ст.12 Федерального закона от 21.07.97 г. №122-ФЗ). Владельцы получают свидетельства о праве собственности на вновь образованные объекты недвижимости. При дальнейшей продаже они признаются самостоятельными объектами, в отношении которых можно применять имущественный вычет в полной сумме (1 000 000 руб. или 250 000 руб., в зависимости от вида имущества) (Письмо Минфина от 20.03.12 г. №03-04-05/7-333).

Пример. В 2010 году осуществлен раздел дома между матерью и дочерью, который находился в их совместной собственности. В 2012 году дочь продала свою часть дома за 1 млн. руб. Ей положен имущественный вычет в размере 1 млн. руб., применив который, платить НДФЛ с дохода от продажи принадлежащей ей части дома не придется. 

А вот еще несколько похожих статей:


Комментарии "Вконтакте" (единая авторизация)

Добавить комментарий