Как применяется имущественный вычет, если жилье куплено супругами?

Все зависит от того, какой режим собственности был установлен супругами при приобретении общего имущества. В браке может быть установлен:

• режим общей совместной собственности;
• режим общей долевой собственности;
• режим договорный (когда заключен брачный договор).

1.     Режим общей совместной собственности

Законным режимом имущества супругов является режим совместной собственности. Он подразумевает, что независимо от того, на кого из супругов имущество оформлено, и кем из супругов внесены денежные средства, оба супруга имеют равные права на имущество и наравне участвовали в расходах по приобретению данного имущества (ст.ст.33, 34 Семейного кодекса РФ).

На основании абзаца 25 подп.2 п.1 ст.220 Налогового кодекса, приобретая жилое имущество (земельные участки) при таком режиме, размер имущественного налогового вычета распределяется между супругами в соответствии с их письменным заявлением.

Независимо от того, на имя кого из супругов оформлены документы на жилье, супруги, приобретшие имущество в общую совместную собственность, могут согласовать между собой любое соотношение, в котором имущественный вычет будет распределяться между ними, в том числе 100% и 0% (Письмо Минфина от 06.07.11 г. №03-04-05/5-485). Расходы на уплату процентов по целевым займам (полученным на приобретение жилья) распределяются между совладельцами в той же пропорции, что и предельная сумма (Письмо Минфина от 27.10.11 г. №03-04-05/7-811).

Пример 1. Супруги приобрели в общую совместную собственность квартиру за 2 500 000 руб. Для этого был оформлен ипотечный кредит на супругу в размере 2 300 000 руб. По обоюдному согласию имущественный вычет оформили на супруга, жена в письменной форме от вычета оказалась. Поскольку предельная сумма (2 000 000 руб.) распределена в отношении 100% и 0% в пользу супруга, то и имущественный налоговый вычет в части суммы уплаченных процентов по ипотечному кредиту может заявить только муж.

Заявляя вычет по имуществу, приобретенному в общую совместную собственность, в налоговые органы необходимо представить заявление о распределении вычета, подписанное обоими супругами. Иначе, вычет налогоплательщику, не поименованному в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, не предоставляется (Письмо Минфина от 14.10.11 г. №03-04-05/9-735).

Заявление подается один раз, и впоследствии изменить порядок использования имущественного вычета нельзя. То есть супруги не смогут ни изменить соотношение, в котором заявлен вычет, ни отказаться от вычета в пользу другого супруга, ни передать второму остаток вычета, ни получить вычет в отношении доходов второго супруга (Письма Минфина от 07.09.12 г. №03-04-05/7-1090, от 28.08.12 г. №03-04-05/7-1012).

Все вышесказанное справедливо только в случаях, когда брак оформлен официально. В противном случае положения семейного законодательства не работают (Письмо Минфина от 19.05.11 г. №03-04-05/7-364).

2.     Режим общей долевой собственности

Приобретая имущество в браке, супруги могут договориться о распределении долей в праве собственности на имущество. При этом в отношении такого имущества действует режим долевой собственности (ст. 244 Гражданского кодекса РФ). Имущественный налоговый вычет в таком случае распределяется в соответствии с долей каждого супруга в праве собственности (абз.25 подп.2 п.1 ст. 220 НК, письмо Минфина от 21.06.12 г. №03-04-05/5-756).

Пример 2. Супруги Красновы приобрели в долевую собственность квартиру стоимостью 5 000 000 руб. Доля каждого в праве собственности составляет 50%. Соответственно, вычет, который может заявить каждый из супругов, составит 1 000 000 руб. (2 000 000 руб. × 50%).

Если имущество приобреталось на заемные средства, то проценты по целевому кредиту распределяются аналогичным образом (Письмо Минфина от 01.09.10 г. № 03-04-05/6-512).

Пример 3. Воспользуемся условиями примера 2 с оговоркой: квартира была приобретена с привлечением целевых кредитов. Муж оформил кредит на сумму 3 000 000 руб., проценты по которому составили 1 200 000 руб. Жена, в свою очередь, оформила кредит на сумму 1 000 000 руб., проценты составили 400 000 руб. Так как доли определены в размере 50% и 50%, каждый из супругов вправе получить основной имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. Вычет по процентам составит 800 000 руб.((1 200 000 руб. + 400 000 руб.) × 50%) на каждого.

Передать друг другу вычет, как в случае режима совместной собственности, не получится (Письмо УФНС по г. Москве от 12.05.09 г. №20-14/4/0406504). Но если имущество переоформить в совместную собственность, то можно будет применить иной порядок получения имущественного налогового вычета (Письмо Минфина от 01.02.12 г. №03-04-05/5-102).

Если какой-либо супруг свое право на получение имущественного вычета ранее использовал, то повторно получить его он не сможет (Письмо Минфина от 28.10.10 г. №03-04-05/7-650).

3.    Режим договорный

Договорный режим собственности предусматривает право единоличной собственности на имущество. Договорный режим действует в случае заключения брачного договора между супругами. В таких случаях каждый супруг может заявить свой имущественный вычет в размере понесенных им затрат, но не более установленного Налоговым кодексом ограничения в 2 млн. рублей (Письмо Минфина от 19.01.12 г. №03-04-05/7-38)